媒介契約とは？

１．３種類の媒介契約について

「媒介」という言葉が一般の方には馴染みが薄いと思いますが、分かりやすく言うと「仲介の依頼」のことです。

つまり媒介契約とは「仲介の依頼契約」ということになり、不動産の所有者と不動産業者が契約を締結することとなります。

また、媒介契約にはその依頼の方式によって３種類に分かれております。以下、それぞれご説明させていただきます。

①専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、依頼する不動産業者は特定の１社のみとなり、同時に複数の不動産業者に依頼をすることはできないという媒介契約です。

また、仮に不動産業者が販売活動中に、売主自らが知人、友人や親戚などで「購入したい」という買主を発見した場合（これを「自己発見取引」と呼んでおります）にも、依頼中の不動産業者に仲介してもらい、手数料を支払わなければなりません。

②専任媒介契約

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同じく、依頼する不動産業者は特性の１社のみとなり、同時に複数の不動産業者に依頼をすることはできません。

ただし、自己発見取引については禁止されておらず、売主は直接自らが発見した相手方と売買契約を締結することが可能です。

③一般媒介契約

一般媒介契約は、専属専任・専任媒介契約と違い、同時に複数社の不動産業者に売却の依頼をすることが可能な媒介契約となります。

また、自己発見取引も可能となっております。

２．どの媒介契約が理想的なの？

「どの媒介契約が最も理想的か？」と質問されたとき、当社は迷わず「専任媒介契約」をお勧めしています。

というのは、専属専任媒介契約・専任媒介契約についての一番のメリットは、「依頼する業者を１社に絞ることで、責任を持って積極的な営業活動を展開させることが期待できる」という点です。

また、宅建業法もそれを後押ししており、専属専任・専任媒介契約にて不動産の売却を依頼した売主に対しては、依頼を受けた不動産業者は必ず一定期間ごとに書面、もしくは電子メールによる業務報告（専属専任で１週間に１度、専任で２週間に１度以上の頻度で）を行わなければならないこととなっており、「今、売却活動はどのような状況で、何をやってくれているのか」が、常に把握できる状況を作ることができます。（尚、一般媒介契約には定期的な業務報告の義務はありません。）

一般媒介契約であれば、複数社に同時に依頼が行われることから、どうしても「頑張ってもいつ他の不動産会社で契約が決まり、無駄骨になるか分からない」と考えてしまい、当初は競争意識を高く持ち熱心に取り組んでくれるものの、次第に活動が弱まってしまうというリスクがあります。また、依頼する業者の数が多ければ多い程、その傾向は強まります。

分かりやすく言えば、「鵜飼い」のように、売主自らが複数の不動産業者を「鵜」のようにコントロールする時間的・知識的な余裕があれば、一般媒介契約に適している場合もありますが、複数社に依頼しているということは、連絡事項も全ての業者に同時に行わなければならず、また鍵の預け先や、最終的に売れた場合に別の業者への連絡など、売主の手続きが煩雑になることから、責任を持たせて任せることができる「専任媒介契約」を当社ではお勧めしております。

（専属専任媒介契約は自己発見取引を禁止するなど、業者の義務は多いものの売主様の権利を強く制限する内容もあることから、当社ではあまり活用しておりません。）